南京出新规!新版物业服务合同范本落地,五大硬核新规守护业主权益

小区物业收费乱、公共收益不透明、服务缩水难追责、老物业赖着不走、业主被少数人代表…… 这些常年困扰业主的痛点，终于有官方新规整治了。

2026 年 5 月 13 日，南京正式出台住宅小区物业服务合同示范文本，精准直击物业行业五大顽疾，条条都是业主保护伞，物业管理从此迈入规范化、透明化新时代。

一、叫停捆绑收费，缴费更自由，杜绝强制套路

以往很多物业把物业费、停车费、公共能耗费绑在一起收，一项有异议就全部卡死，还敢用停水停电、限制购水电逼迫业主缴费，预收费用周期超长、退费更是难上加难。

新规明确硬性要求：

未经业主大会许可，物业严禁捆绑各类费用强制收取；

业主可选择按月、按季、按半年、按年自主缴费，物业费预收最长只能 1 年，从源头规避资金风险，杜绝霸王条款。

二、公共收益明明白白，专款专用全公示

小区电梯广告、地面公共车位、快递柜、商业进场费等公共收益，本就是全体业主的共有财产，过去常年被物业暗箱操作、账目模糊，沦为 “私房钱”。

新版合同划定清晰规则：

所有公共收益纳入专属账户管理，实行专款专用；

收支明细必须在小区公示栏、线上公众号等渠道定期公开，每一笔去向都有据可查，接受全体业主随时监督。

三、服务标准量化可追责，服务缩水直接解约

不少小区合同写着高标准服务，实际保洁敷衍、绿化荒废、安保缺位、设施坏了不修，物业却总能找借口搪塞，业主想维权、想解约都无据可依。

新规做出突破性升级：

把物业服务划分基础保洁绿化安保和增值特约服务两大类别，等级清晰可对照；

引入第三方专业评估机制，服务有争议由第三方权威判定，评估费由过错方承担；

一旦查实物业降标服务，业主大会有权直接解除合同，并追究违约赔偿责任；

物业营业执照、项目负责人、投诉电话等信息必须长期公示，人员变动及时告知，杜绝推诿失联。

四、厘清业主权责，重大事项不再被 “少数人做主”

以往签物业合同、续聘物业、动用维修资金，常常少数人私下敲定，多数业主被动接受，知情权、表决权形同虚设。

新规敲定刚性表决门槛：

物业合同签订、续聘，需业主人数和专有面积双三分之二参与表决；

改建设施、改变公共区域用途、筹集维修资金等重大事项，需参与表决业主双四分之三同意；

普通事项只需参与表决业主双过半即可，彻底杜绝暗箱操作、私下拍板。

同时也明确业主义务：按时缴纳物业费、做好垃圾分类、不乱堆楼道杂物、规范电动车停放充电，权责对等共建和谐小区。

五、规范物业退场交接，杜绝赖账赖着不走

物业到期拒不撤场、新旧物业交接扯皮、以业主欠费为由拒不移交资料、私吞预收物业费和公共收益，是小区换物业时的常见矛盾。

新规全面细化物业责任：

严格保护业主个人信息隐私，不得随意泄露外泄；

明令禁止用停水、停电等方式催缴物业费；

合同终止后15 天内必须完成档案资料、公共设施、财务账目全部移交；

剩余预收物业费、公共收益余款，必须退还业主或划转新物业，严禁截留侵占。

南京这份新版物业服务合同范本，把过去的模糊条款全部细化落地，收费、收益、服务、表决、交接全链条立规矩，既约束物业规范履职，也明确业主责任，让物业纠纷有章可循、业主维权有据可依。